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2016年池州房地产形势分析与预判 房价稳中有涨

时间:2018-06-21 00:31来源:网络整理 作者:我的网站
有人说,中国的房地产就像一部悬疑片,看不透过程,也猜不到结局,我们只能透过重重迷雾,看清现象背后的某些本质。的确,热点二线城市2016年的楼市就像过山车一

有人说 ,中国的房地产就像一部悬疑片,看不透过程,也猜不到结局,我们只能透过重重迷雾,看清现象背后的某些本质 。的确,热点二线城市2016年的楼市就像过山车一样 ,忽上忽下。年初的不温不火,到下半年却是另一番景象——有钱买不到房。池州楼市有没有受到大环境的影响 、2017年池州楼市走势如何也一直是池州人关注的焦点问题。

成交:稳中有增 政策+大环境影响

池州楼市2016年前十月与2015年前十月销量对比图

截止到10月份 ,2016年池州楼市商品房成交9432套 ,与去年同期的9328套相比增长了104套,同比上涨1 .11%。其中,5月份商品房共1853套,达到了历年销量的高峰。主要原因是2015年购房补贴政策即将结束之时 ,购房者集中签合同备案的结果;9、10月成交量也有了明显的上涨 ,主要也是池州在进行棚户区改造,全市的七大地块都在进行改造,产生庞大的需求量,这次棚改造差不多有三千多套 ,释放量达到了八千多套 。加上全国热点城市火爆的辐射,很多在外买不起房的人选择回到家乡置业,种种缘故以及现象证明,池州今年的成交量稳中有增。

库存:下半年楼市升温库存量同期减少

2016年上半年池州楼市似乎一直处于不温不火的状态,因为池州的开发商们都面临着同一个问题,就是库存压货量太大 ,导致不少项目出现资金周转困难的局面。这就从客观上导致了开发商一段时间要以去化库存为主要路线,截止10月份共16家楼盘加推房源 ,且每次加推房源较少,采取保守开售的态度 。据悉 ,2、3、4、5月份楼市成交量出现上涨 ,6 、7 、8月份成交量出现下跌,楼市冷清 。从下半年9、10月份开始楼市成交量开始上涨。据统计,池州楼市今年总体成交量稳中有涨。库存还有197万方 ,去化周期需要26个月,同比去年30.8个月的去化周期,池州库存量明显略有减少。

策略:楼盘涨价优惠力度减小 营销活动开始增多

楼市自下半年开始升温,开发商开始打起了价格战,从去年的降价潮到今年下半年纷纷开始涨价  ,究其原因,很大一部分是因为房子好卖了。有的开发商们虽未作势涨价 ,但特价房 、一口价房少之甚少,楼盘推出的优惠力度也是基本上看不到了。

金三银四”是楼市旺季,不过今年池州的金三月小阳春稍显成色不足 。但是,5月份住宅达到了1471套的峰值,主要原因还是政府推出的购房补贴政策以及棚户区改造实施  ,购房券发放助推作用的影响。从楼市活动来看,上半年楼市冷清,基本上每周只有一家甚至没有活动 。从10月份开始 ,绿洲桂花城 、志城江山郡 、新城明珠 、君悦·玺园等楼盘活动增多,给冷清的楼市增添了不少色彩。据悉 ,下半年也会有新盘推出,预计下半年随着楼市渐稳,成交量将有所回升,房企资金回笼快,为了在市场发声,吸引返乡置业人群 ,房企营销活动也会增多 。

市场排名情况

池州楼市2016年前十月TOP10楼盘一览表

池州市场预期

1 、土地市场

前几年政府的盲目推地,开发商半买半送,导致住宅用地库存的高企,供求严重失衡,从2015年至今 ,池州楼市住宅并没有新的成交地块。

目前池州市土地储备量并不多 ,除了市中心小而优的迷你地块,其他大面积地块主要集中在贵池区西南部与东部新城区。据业内人士称,市区仅有三台山公园虎泉路的地块将推出,预计有121亩,预估能卖到300多万/亩,各大房企目前都在盯着这一地块  。

从2014年大范围的流拍,2016年市区基本上呈现“无房可卖”的现象,2017年有望出现土拍 ,主要还是三台山公园地块的抢拍 ,业内人士纷纷表示期待 。

2、推货预测

2016年1—10月份 ,池州市住宅类商品房推货量预计为4000套 ,住宅成交量为7686套,较去年同期6307套的住宅成交量上涨了21.86%。目前在售货量较大的几大楼盘:清溪凯旋门、天湖丽景湾、海棠湾、前城御澜湾、新城明珠、万成香格里拉等楼盘。

另外,在市区无房可卖 ,站前区房源稳定,政务区销量低迷的情况下,2016年春节前后池州尚有不少项目有房源面世,如  ,新城明珠、绿洲桂花城、海棠湾、清溪凯旋门等。未来市区的房源所剩不多,基本快接近尾声,新推地块也不多 ,而2017年上半年政务区和站前区市场激战抢客的局面将继续上演。

2017年,市场依然以去化库存为主 ,而新货方面 ,推货量不会太多,从区域分布看主要集中在外围。

3 、成交预测

纵观近几年池州市市场供求比和成交均价的涨幅 ,预判2017年池州市住宅类商品房成交量依然维持在8000套左右。

2017年池州商品房销售会稳中有涨 ,并且依旧是有阶段性的上涨 ,且幅度不大。2—5月、10—12月会上涨,1、4、7、8月份则会相对处于低温的状态 。

4、价格预测

说起房价,今年热点二线城市的房价暴涨,其中省会城市合肥的房价涨幅惊人 。9 、10月份 ,大概前后20天左右,池州受到一、二线城市火爆行情影响,房价在短期内略微上涨5%左右 。其中 ,几大楼盘也在下半年9 、10月份开始了涨价之路,仁盛·世纪星城从最初的5800元/㎡,再到二期的6000元/㎡ ,再到现在三期的7000元/㎡的均价 ,涨幅惊人;万成香格里拉从4500元/㎡涨到了5000元/㎡;君悦·玺园从最初的5300元/㎡到5400元/㎡ ,现在均价为5500元/㎡;香江华庭从最初的均价3800元/㎡ ,到3900元/㎡ ,9月份又涨到了4200元/㎡……其他比如绿洲桂花城、曼哈顿、清溪凯旋门房价都有所上涨 。

春节对于池州房企来说是个好“契机”,开发商们纷纷卯足劲,吸引返乡置业人群。业内专家预测池州春节会有13栋左右房源入市 。市场库存多了 ,开发商也许会给个出人意料的价格,以单纯的跑量,来结算回笼资金 。但若从整体来讲 ,可能还是会略有上涨。

无论大环境怎么变化,池州楼市都不会有太大变化 ,政府会根据市场走势来维持平衡。2017年房价总体会以“稳”为主 ,不会有大波动,更不会在某个项目大涨。开发商们也不会盲目涨价  ,要结合推出的产品,楼盘的区位配套 ,以及优惠来判断。

5、营销预测

2016年上半年池州楼市营销可谓热闹非凡,各类营销事件精彩纷呈 ,全民经纪人、低首付、电商、微信营销、公益活动、名人效应……营销方式多种多样 ,也为冷清的楼市增添了不少色彩。但不难看出,下半年随着楼市成交的好转 ,开发商库存越来越少,房子也不愁卖了 ,于是全名经纪人没有了 ,优惠力度也减少了,2017年开发商也会继续收紧优惠。

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池州城市容积量。丝诨 。饧改瓿刂莘孔涌獯媪刻,一时半会不会像一线或者热点二线城市那样火爆 ,总体会呈现稳中有涨的态势 。客户对于市场信心越来越足,越来越理性 ,买房者在选择楼盘时,越来越看中品牌实力、社区配套、规划发展等。当下 ,各房企应切准时代脉搏 ,增加配套设施 ,提供增值服务,注重品质打造 ,池州楼市发展依旧可期的。

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